Τι προβλέπει το υπό διαβούλευση τροποποιητικό νομοσχέδιο του 2026 και ποιες είναι οι πρακτικές συνέπειες για τους δικαιούχους
Σημαντικό: Το κείμενο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 25 Σεπτεμβρίου 2026. Οι ρυθμίσεις που αναλύονται πιο κάτω δεν αποτελούν ακόμη ισχύον δίκαιο και ενδέχεται να τροποποιηθούν πριν από την ψήφισή τους.
Εισαγωγή
Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας έθεσε σε δημόσια διαβούλευση τον περί Επιτάξεως Ιδιοκτησίας δια Σκοπούς Δημόσιας Ωφελείας (Τροποποιητικό) Νόμο του 2026. Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, επιδιώκεται ο εκσυγχρονισμός επιμέρους διατάξεων του βασικού νόμου και η βελτίωση της λειτουργικότητάς του.
Η επίταξη αποτελεί προσωρινό περιορισμό της ιδιοκτησίας για σκοπό δημόσιας ωφέλειας και διακρίνεται από την αναγκαστική απαλλοτρίωση, με την οποία μεταβιβάζεται οριστικά η κυριότητα. Παρά τον προσωρινό χαρακτήρα της, η επίταξη γεννά δικαίωμα αποζημίωσης και μπορεί να επηρεάσει ουσιωδώς τη χρήση και οικονομική αξιοποίηση του ακινήτου.
Οι βασικές προτεινόμενες αλλαγές
1. Νέος ορισμός της «καταβολής αποζημίωσης»
Το νομοσχέδιο εισάγει ειδικό ορισμό της «καταβολής αποζημίωσης». Η καταβολή θα μπορεί να πραγματοποιείται με άμεση πληρωμή, με κατάθεση σε προσωπικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη ή άλλου δικαιούχου, ή με κατάθεση σε ειδικό λογαριασμό που τηρεί ο Γενικός Λογιστής της Δημοκρατίας προς όφελος των δικαιούχων.
Η προτεινόμενη ρύθμιση αποσκοπεί στην αντιμετώπιση περιπτώσεων στις οποίες η άμεση πληρωμή δεν είναι εφικτή και στον σαφέστερο προσδιορισμό του χρόνου και του τρόπου με τον οποίο θεωρείται ότι η επιτάσσουσα αρχή έχει εκπληρώσει την υποχρέωση καταβολής.
2. Κατάθεση της αποζημίωσης στον Γενικό Λογιστή
Σε περίπτωση άρνησης είσπραξης, ανικανότητας ή απουσίας του δικαιούχου από τη Δημοκρατία, καθώς και σε περίπτωση θανάτου του, η επιτάσσουσα αρχή θα δύναται να καταθέτει την αποζημίωση στον Γενικό Λογιστή προς όφελός του.
Το νομοσχέδιο καλύπτει επίσης περιπτώσεις στις οποίες η προσφορά αποζημίωσης δεν μπορεί να γνωστοποιηθεί για άλλον λόγο. Σε αυτές τις περιπτώσεις το ποσό θα μπορεί να κατατίθεται στον Γενικό Λογιστή, χωρίς να εξαλείφεται αυτομάτως το δικαίωμα του ενδιαφερομένου να ζητήσει δικαστικό καθορισμό του ύψους της αποζημίωσης.
3. Νέα δωδεκάμηνη προθεσμία και τεκμήριο συμφωνίας
Η σημαντικότερη πρακτική αλλαγή είναι η προτεινόμενη προθεσμία δώδεκα μηνών από την κατάθεση του ποσού στον Γενικό Λογιστή, εντός της οποίας ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να αποταθεί στο αρμόδιο δικαστήριο για καθορισμό της αποζημίωσης. Αν η προθεσμία παρέλθει χωρίς προσφυγή, το νομοσχέδιο προβλέπει ότι θα τεκμαίρεται συμφωνία ως προς την αποζημίωση.
Για ενδιαφερόμενο που πληροφορείται την κατάθεση μετά την πάροδο των δώδεκα μηνών, προβλέπεται δυνατότητα να ζητήσει παράταση εντός τριών μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία έλαβε γνώση. Το δικαστήριο θα μπορεί, εφόσον το κρίνει δίκαιο και εύλογο, να παρατείνει τον χρόνο μέχρι έξι μήνες από την καταχώριση της σχετικής αίτησης.
4. Μείωση του νόμιμου τόκου από 4% σε 3%
Το ισχύον άρθρο 13(1) προβλέπει ετήσιο τόκο 4% επί της συμφωνηθείσας ή δικαστικώς καθορισθείσας αποζημίωσης, από την ημερομηνία κατά την οποία αυτή κατέστη απαιτητή μέχρι την πληρωμή. Το νομοσχέδιο προτείνει τη μείωση του επιτοκίου σε 3%, ώστε, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, να ευθυγραμμιστεί με το επιτόκιο που εφαρμόζεται στις αναγκαστικές απαλλοτριώσεις.
Η αλλαγή αυτή δεν αφορά τη διάρκεια της επίταξης. Αφορά αποκλειστικά το ποσοστό του καταβλητέου τόκου επί της αποζημίωσης.
5. Φόροι, τέλη και άλλες επιβαρύνσεις
Προτείνεται να διευκρινιστεί ότι η καταβλητέα αποζημίωση δεν υπόκειται σε φόρο, κράτηση ή τέλος. Όταν, όμως, ολόκληρο το ποσό έχει κατατεθεί στον Γενικό Λογιστή, οφειλόμενοι φόροι, τέλη ή δασμοί θα αφαιρούνται κατά την τελική πληρωμή προς τους δικαιούχους. Η ακριβής εφαρμογή της διάταξης θα πρέπει να αξιολογείται με βάση τη φύση κάθε οφειλής και τα ιδιαίτερα δεδομένα της υπόθεσης.
6. Ηλεκτρονικές γνωστοποιήσεις και επιδόσεις
Το νομοσχέδιο επιτρέπει τη διενέργεια ανακοινώσεων και γνωστοποιήσεων και με ηλεκτρονικά μέσα ή ηλεκτρονικές διευθύνσεις, καθώς και την ανάρτησή τους στην ιστοσελίδα της αρμόδιας αρχής. Για να θεωρηθεί ηλεκτρονική γνωστοποίηση ως επιδοθείσα, το κείμενο απαιτεί ηλεκτρονική ένδειξη λήψης και ανάγνωσης και επιβεβαίωση από τον ενδιαφερόμενο ως παραλήπτη.
Η πρόνοια αυτή εκσυγχρονίζει τη διαδικασία, αλλά καθιστά ιδιαίτερα σημαντική τη διατήρηση επικαιροποιημένων στοιχείων επικοινωνίας και την τακτική παρακολούθηση της ηλεκτρονικής αλληλογραφίας.
7. Αρχαιολογικοί σκοποί και εκκρεμείς υποθέσεις
Επικαιροποιείται η διατύπωση των σκοπών δημόσιας ωφέλειας που σχετίζονται με αρχαιολογικές ανασκαφές, προστασία της στρωματογραφίας, συντήρηση και αξιοποίηση αρχαίων μνημείων και ανάπτυξη των χώρων που τα περιβάλλουν. Η αιτιολογική έκθεση αναφέρει ότι δεν επιδιώκεται ουσιαστική μεταβολή του περιεχομένου αυτών των σκοπών.
Παράλληλα, εισάγεται μεταβατική δυνατότητα διευθέτησης εκκρεμών επιτάξεων για τις οποίες είχε προσφερθεί αποζημίωση πριν από την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, αλλά το ποσό δεν καταβλήθηκε λόγω μη ανταπόκρισης των δικαιούχων ή για άλλους λόγους.
Τι σημαίνουν πρακτικά οι αλλαγές για τους ιδιοκτήτες
Εφόσον το νομοσχέδιο ψηφιστεί με την παρούσα μορφή του, ιδιοκτήτες και άλλα ενδιαφερόμενα πρόσωπα θα πρέπει να ενεργούν άμεσα μόλις πληροφορούνται ότι αποζημίωση κατατέθηκε στον Γενικό Λογιστή. Η αδράνεια μπορεί να οδηγήσει σε τεκμαιρόμενη αποδοχή του ποσού μετά την πάροδο της δωδεκάμηνης προθεσμίας.
Ιδιαίτερη προσοχή θα χρειάζεται στα ακόλουθα:
στην ακριβή ημερομηνία κατάθεσης της αποζημίωσης και στην ημερομηνία πραγματικής γνώσης του δικαιούχου·
στην επάρκεια και νομιμότητα της γνωστοποίησης, ιδίως όταν αυτή επιχειρείται ηλεκτρονικά·
στην αξιολόγηση του προσφερόμενου ποσού και στη συγκέντρωση εκτιμητικής ή άλλης αποδεικτικής μαρτυρίας·
στην έγκαιρη καταχώριση δικαστικής διαδικασίας, όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία·
στην επίδραση της μείωσης του τόκου στο συνολικό ποσό που θα καταβληθεί, ιδίως σε υποθέσεις με μεγάλη καθυστέρηση.
Συμπέρασμα
Το προτεινόμενο νομοσχέδιο επιχειρεί να επιλύσει πρακτικές δυσχέρειες στην πληρωμή αποζημιώσεων και να εισαγάγει σύγχρονους τρόπους γνωστοποίησης. Ταυτόχρονα, όμως, η δωδεκάμηνη προθεσμία, το τεκμήριο συμφωνίας και η μείωση του επιτοκίου ενδέχεται να έχουν ουσιαστικές συνέπειες για τους δικαιούχους.
Μέχρι την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης και την ενδεχόμενη ψήφιση του κειμένου, κάθε υπόθεση εξακολουθεί να διέπεται από το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο. Πρόσωπα που επηρεάζονται από υφιστάμενη ή προτεινόμενη επίταξη θα πρέπει να λαμβάνουν εξατομικευμένη νομική συμβουλή με βάση τα πραγματικά περιστατικά και τις εφαρμοστέες προθεσμίες.
Πηγές
Δημόσια διαβούλευση – Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
